부동산

집은 언제 사야하는가

• 많은 전문가들은 바로 지금이라고 답한다. 지금이 가장 저렴한 시기라는 뜻.

• 다른 주식, 채권, 외환 투자에 비해 부동산은 삶과 직접적으로 연결되어있다는 점에서 많은 사람들이 반드시 참여하게 된다. 내가 살 집은 필요하니.

• 집은 내가 살 집 한 채가 있어야 비로소 중립이 된다. 전/월세에 살고 있다면, 부동산 가격 하락에 투자하는 셈이고 (의도했던 안했던 간에) 집을 두 채 이상 가지고 있다면, 집값 상승에 투자한 셈이다.

• 현재는 주택담보대출비율(LTV) 제한이 집값의 40%까지 묶여있다. 따라서 요즘 시대에 집을 사려면 내가 가진 순 자산의 2배이하의 집만 노릴 수 있다.

  • 2022년 5월부터 출범한 윤석열 정부의 공약으로 생애 최초 주택 구매자의 LTV 를 80%까지 올리겠다고 밝힌 바가 있다고 하니, 지켜볼 필요가 있다.

집사는 법

• 현재 시장에 매물로 나와있는 집을 사는 방법

  • 돈을 들고 중개사무소에 가서 나와있는 매물을 산다.

  • 계약금은 매매가의 10% 정도. 계약하면서 등기날 정한다.

  • 약속 날이 되면, 잔금을 치르고 등기소에서 소유권 이전을 하면 된다.

• 새로 건축된 집을 사는 방법 : 분양

  • 집을 짓기 전에 사기로 계약하는 선분양이 보통

  • 분양은 아무나 받지 못한다. 주택청약통장에 일정 기간이상 일정 금액 이상을 저축해야한다.

  • 서울에서는 1년이상, 12번이상 돈을 내면 1순위가 되지만, 1순위를 충족하는 사람은 많다. 가산점을 받아야 한다.

  • 가산점은 무주택 기간이 길거나, 부양가족도 많아야 하고, 청약저축 가입기간도 길어야 한다.

  • 신혼부부나 생애 최초 주택 구입, 다자녀 등 특별 공급 청약도 있다.

  • 분양 절차

    • 분양을 받으면, 분양가의 10-20% 정도 계약금을 낸다.

    • 집이 지어지는 동안 6번의 중도금을 낸다.

    • 그리고 집이 완공되면 입주하면서 나머지 잔금을 낸다.

  • 왜 선분양 절차가 퍼지게되었을까?

    • 선분양은 말그대로 집의 실체가 없는 상태에서 구입하는 것이다. 왜 이런 제도가 발생했을까?

      • 주택 구입자나 건설사 모두에게 이득이 되기 때문이다.

    • 먼저 건설사의 경우, 집을 짓는데 필요한 비용을 주택 구입자로부터 충당할 수 있다. 그렇지 않게 되면, 은행에서 대규모의 대출을 받아야 하는데, 이 경우, 은행은 집이 지어진 뒤, 분양되지 않아 돈을 못갚게 되는 리스크를 크게 생각하기 때문에, 금리를 높게 책정해버린다. (프로젝트 파이낸싱, PF)

    • 집을 구입하는 구매자에게도 이득이 된다. 주택을 구입하는 사람은 건설사보다 은행에서 돈을 싸고 안전하게 빌릴 수 있다. 주택도시보증공사가 보증을 서주기 때문이다. 또 건설사가 이미 집을 짓고 분양할 경우, 건설사 측에서 주택 건설 비용을 과다하게 측정하여 집값에 녹일 수 있으므로, 구입하는 사람 입장에서도 선분양으로 구입하는 것이 오히려 저렴할 수 있다.

    • 하지만 최근에는 선분양으로 인한 피해가 많이 발생하기 때문에 후분양제로 정부가 강제해야한다는 목소리도 나오고 있다.

• 대출과 갭투자

  • 집을 살 때, 내돈 100%로 사는 사람은 별로 없다. 다 은행에서 대출을 받고 산다. 이때 중요한 것은 물론 대출금리일 것이다. 이것을 고려한다면 가장 좋은 방법은 정부에서 혜택을 주는 정책 모기지를 이용하는 것이다.

  • 주택금융공사 디딤돌대출은 최저 1.5% 의 고정금리로 대출을 받을 수 있다. 소득수준, 집값, 대출총액 등에 따라 제한이 있기 때문에 조건을 확인해봐야 한다. 이외에도 보금자리론이나 적격대출도 있으니 여러가지를 비교하여 선택하는 것이 좋다.

  • 10년이상 길게 돈을 빌리는 경우는 고정금리 대출이 물론 좋다. 금리가 오르면 다행이구나 하면 된다. 변동금리의 경우는 금리가 오를 경우, 갑자기 부담이 커지게 되기 때문이다.

  • 금융기관에서 돈을 빌리지 않고 갭투자를 이용해서 집을 살 수도 있다. 전 세계에서 한국에서만 유일하게 존재하는 “전세”제도를 이용하는 것인데, 지금 3억 5천에 전세로 살고 있고, 해당 집의 매매가가 5억이라면, 나는 은해에서 1억 5천만 대출받아서 지금 살고 있는 집을 구입할 수 있게 된다.

    • 이 경우, 집값이 오른다면, 1억원짜리 집을 사는 것보다 그 이익이 훨씬 커지게 되고, 반대로 집값이 떨어진다면, 그 손해도 훨씬 커진다는 점을 유의해야한다.

  • 경매 물건을 사는 방법도 있다. 여러가지 방법이 있으니 발품을 열심히 팔아서 내게 맞는 집을 적당한 가격에 구해야한다.

집값이 움직이는 원리

• 흔히 강남불패라고 하며 강남의 집값은 절대 안떨어진다고 한다. 하지만 부동산은 정부 정책에 영향을 가장 많이 받기 때문에, 장기적으로 보면 우상향일지라도, 집값은 언제라도 떨어질 수 있다.

• 집값을 움직이는 요소는 다양하다. 우선은 거시경제의 흐름. 당연히 경기가 좋으면, 돈이 많이 돌고, 수요가 늘어나 집값이 상승한다. 반대로 경기가 안좋으면, 소비가 위축되고, 집값은 떨어진다.

• 수요와 공급 역시 중요하다. 부동산의 경우, 공급을 무한정 늘릴 수 없기 때문에 대부분 수요에 의해서 가격이 결정된다. 하지만 공급에 일단 변화가 생기면, 가격도 큰 영향을 받게 된다.

  • 분당 신도시, 3기 신도시 공급 결정 등 정책이 발표되면 서울의 집값은 급격하게 떨어진다.

• 대부분의 사람들이 대출을 받아 집을 사기 때문에, 금리 역시 중요한 요소가 된다. 금리가 급격하게 오르면, 돈을 빌리는 부담이 커져서 사람들이 대출을 꺼리게 된다. 따라서 수요가 줄어들게 되니, 부동산 가격도 급격하게 떨어진다. 금리를 낮추게 되면, 금융 비용이 적게 드니, 돈을 많이 빌리게 된다. 부동산에 대한 수요도 커지니, 가격도 자연스럽게 오르게 된다.

• 정부는 대출 규제와 세금을 통해 부동산 가격을 제한한다. LTV와 DTI 총부채상환비율에 대한 규제가 대표적인데, LTV는 집 가격에서 내가 대출받을 수 있는 비율이고, DTI는 내 월 수익 중에서 집의 대출 원리금 상환에 매달 나가는 비용에 대한 비율을 말한다. 현재는 LTV 40%정도이며 원칙적으로 집이 1채 이미 있는 사람은 주택담보대출을 받는 것이 불가능하다.

• 선진국 중에서 우리나라만 집값 규제를 정부차원에서 하고 있다. 자연스러운 흐름이라면 당연히 돈을 빌려주는 은행에서 그 위험을 부담하며 LTV나 DTI 등을 조절하는 것이 맞다.

• 우리나라에서는 총 3번의 부동산 세금을 낸다. 집을 살때 내는 취득세, 집을 가지고 있을 때 내는 보유세, 집을 팔 때 내는 소득세가 그것이다. 다른 나라에 비해 우리나라는 보유세는 적되, 취득세와 소득세가 많은 것으로 알려져있다.

한국에만 있는 전세제도

• 상식적으로 본다면, 전세제도는 말이 안된다. 목돈을 집주인에게 맡기고 일정 기간이 지나면 그 돈을 다시 돌려받을 수 있으니, 나는 일정 기간동안 공짜로 그 집에 사는 셈이다.

• 이 경우 집주인은 임대수익을 얻을 수는 없지만, 목돈을 투자해서 돈을 굴리거나 집값이 상승되어 시세차익을 볼 수 있다.

• 전월세 전환율보다 대출금리가 싸다. 따라서 무조건 전세에 사는 것이 이득이 된다.

• 서울에 사는 사람들은 시프트(서울시 장기전세주택)도 주목할만 하다.

  • 서울시 재정으로 아파트를 사들여서 주변 전세 시세의 70-80%로 최장 20년간 임대해주는 전셋집이다.

  • 분양 아파트처럼 청약통장을 가지고 청약하는 방식으로 지원할 수 있다.

  • 소득기준은 가구당 월평균 소득의 150%까지 지원할 수 있다.

• 행복주택이라는 것도 있다. 작은 집을 주변 임대료 시세의 60-80% 수준으로 공급한다. 최대 6년, 10년, 20년까지 거주할 수 있다. 보증금 마련이 어려우면 최저 1.2%로 대출도 받을 수 있다.

• 이외에도 영구임대, 공공임대, 국민임대, 재개발임대, 장기안심주택, 청년주택 등 다양한 공공 임대주택을 공급하고 있어서 조금만 알아보면 싸게 주거지를 마련할 수 있다.

100만원으로 건물주 되는 법

• 부동산 리츠나 부동산 펀드 같은 간접투자 상품을 통해서라면 100만원이라는 소액이라도 건물주가 될 수 있다.

• 부동산 펀드는 투자자들의 돈을 모아 건물에 투자한 뒤, 임대료나 매각차익을 투자자에게 나눠주는 상품이다. 연 5-6%정도의 수익을 기대할 수 있고 분기마다 배당금도 줘서 은퇴자들에게 인기이다.

  • 장점

    • 소액 투자가 가능하다.

    • 부동산 펀드가 건물을 사면 취득세 50% 감면, 수익 90%이상 배당하면 법인세도 안내도 된다.

  • 단점

    • 3-10년 안팍의 만기기간

    • 중간에 환매 불가, 환매가 되더라도 수수료 많음

    • 한개 펀드로 자산 한개에 투자하기 때문에 분산효과가 없음. 해당 건물 가격이 하락하면 곧바로 원금손실로 이어진다.

• 부동산 리츠

  • 실물 부동산 자산에 투자하는 것이 아니라 부동산 회사에 투자하는 상품. 부동산 회사 주식을 사서 배당을 받는 구조

  • 주식시장에 상장되어 있어서 일반 주식 거래처럼 원하는 시점에 매매를 할 수 있다. 또 회사 자체에 투자하기 때문에 분산투자 효과도 누릴 수 있다.

• 부동산 투자에서 가장 중요한 것은 발로 뛰며 입지를 살피는 것이다. 유동인구, 교통여건, 공실률, 펀드 운용사, 부동산 투자회사의 실적 등 다양한 요소를 꼼꼼하고 살펴본다. 해외 부동산 투자의 경우는 환율 역시 중요한 요소이다. 해당 국가의 경제지표, 실업률, 소비증가율 등도 따져봐야한다.

• 전국 홈플러스 자체 건물로 운영하는 매장들을 묶어 주식시장에 상장하려고 했던 홈플러스리츠는 수요예측에 실패하여 상장 계획을 철회했다. 마트의 매출 감소 추세, 소비 부진, 부동산 경기침체 등 다양한 요소가 영향을 미쳤다.

• 어찌되었든 부동산 투자는 3-10년 정도 장기간 투자를 고려하는 것이 이득이라고 한다. 재개발이나 인프라 개발등으로 땅값이 오르면서 자산 가격이 올라 매각 차익을 고려할 수 있기 때문이다.